〈房產〉商用不動產市場韌性高 商仲:北台廠房與廠辦需求將持續穩定

出口不振以及高利率環境下,今年台灣經濟表現呈現外冷內熱的局面,但台灣商用不動產市場展現韌性,根據第一太平戴維斯統計,2023 年 (截至 12 月 19 日) 大型商用不動產交易金額達 1391 億元,僅比去年小幅減少 4%,交易量能維持在一定水準。而明年廠房與廠辦需求將維持穩定,北台灣的產業聚落跟科學園區周圍是主要受惠地區

另外,在全球升息循環已告一段,如果 2024 年下半年台灣央行有機會跟進降息,保險業壓抑的投資買氣有機會復甦,成為明年下半年的市場助力,雙北市以外的大型投資標的將是第一波受惠區域。

在土地市場則在政策相對搖擺的情況下,建商購地謹慎,2023 年大型土地交易與地上權合計僅 1199 億元,比去年減少 34%,已連續 2 年衰退幅度達三成,土地交易動能萎縮情況未緩解。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠今 (20) 日指出,隨著台灣出口在 11 月轉正,2024 年下半年美國可望啟動降息以及經濟軟著陸等正向訊息之下,外界預估明年台灣經濟表現將優於今年,商用不動產市場買氣也在今年第四季顯現回溫跡象。

黃瑞楠認為,展望 2024 年,台灣商用不動產將維持量穩價緩漲的格局;其中,台灣科技業受益於全球 AI 熱潮,推動科技應用商機,廠房與廠辦需求將維持穩定,北台灣的產業聚落跟科學園區周圍是主要受惠地區,但仍須關注去全球化導致的生產基地外移的後續影響。

第一太平戴維斯統計,總額達 307 億元的新光一號 REITs 成功標售下,商用不動市場在第二季起率先打破升息陰霾,第四季市場動能更明顯回溫,推升全年成交金額達到 1391 億元。主力買方方面,在 5G、AI 應用的帶動下,台灣產業優勢推升科技業需求,全年購置金額達到 430 億元,規模比去年成長 170%,尤其是辦公與研發空間的 24 升級所帶動的廠辦買氣最為旺盛,包括鴻海集團斥資 75 億元購入土城中工 AI 雲智慧廠辦,崇越科技以 53.5 億元購置內科預售廠辦大樓等指標案件,進一步觀察可以發現,科技業在產業群聚以及人才穩定性的前提下,偏好在原本區域找尋新完工或即將完工的廠辦大樓,也顯示企業深耕台灣以及產業前景的信心。

 
建商則是商用不動產市場的第二大買方,總金額 267 億元,主要交易來自於鼎固置業以 117 億元購置新光天母傑仕堡大樓、亞昕購置新竹福泰商務飯店 (22.8 億元) 以及立志開發投資新光信義華廈商場 (20 億元)。保險業則自去年下半年起淡出不動產市場,全年投入在商用不動產與土地市場金額分別為 18 億元與 53 億元,寫下歷年新低水準,各家之中以國泰人壽相對積極,持續買入桃園中壢與台中烏日土地,擴大商用不動產開發布。

另外,去年台新人壽與全球人壽則小試身手的購入新竹台元廠辦,作為收益性不動產,但與過往的單筆投資規模相比仍明顯縮小。保險業雖在不動產最低投報率 2.845% 的限制之下,投資動能雖然受限,但產業輪動快速,除了投報率門檻外,保險業更著重在標的保值性、租約穩定性、未來招租難易度、租金成長力道等面向。

不動產類型方面,辦公室與廠辦是交易大宗。辦公室連續兩年位居榜首,年度交易金額達 365 億元,占比達 26%,知名交易包括總價 125 億元的基泰忠孝大樓、新光一號 REITs 所持有的中山大樓、新光台證金融大樓與新光國際商業大樓等,從購置目的來看,投資比重將近 7 成,專業投資機構以及個人投資人取代保險業者,積極布局台北市的辦公市場,並特別偏愛傳統核心地區,產權相對單純且土地含金量高的辦公大樓。

大型土地交易方面,第一太平戴維斯指出,政策搖擺以及央行未放寬土、建融規範的前提下,再加上研議中的囤房稅 2.0 與虛坪改革方案為建築業帶來更多不確定性,建商購地更為謹慎,2023 年土地交易金額為 1199 億元,建商購地也同步下滑至 734 億元,年減率 33%,購地規模回到 2017 年置 2018 年的水準。因應市場的不確定性,建商持續透過參與公辦都更、地上權或者捷運聯開案等方式,降低土地投入資金,以及爭取在土、建融方面更多的彈性。

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