國土計畫實施前農地工業地交易熱 搶地卡位戰開打

依行政院核定全國國土計畫指示事項,內政部研提「國土計畫法部分條文修正草案」,經立法院三讀通過,於109年4月21日由總統公布施行,全國各地將於2025年5月1日實施。同時中美貿易戰後台商大舉回流,全台掀起工業地產交易熱潮,建設公司、開發商也看到工業不動產發展潛力,主要鎖定大面積工業地、或未來具備可改建成立體化廠辦條件的老舊工廠,中南部農地也紛紛出現卡位購地潮,鄰近重大建設區的農地更搶手。

  國土計畫即將正式施行 農地交易趨熱更混亂
桃園集齊陸海空交通優勢、產業群聚紅利,已連續多年穩坐工業地產交易王。(圖:信義全球資產提供)

國土計畫法將於2025年5月1日正式實施,未來土地使用分區將只能透過申請同意使用或取得使用許可來進行特定用途。因此農地轉變為建地或特定目的事業用地即將成為過去式,而非都市土地的區域計畫法及相關子法將停止適用,改由國土計畫法全面管理。近來也造成農地交易趨熱,交易價格較混亂,卻也有一些不肖業者趁機拉抬價格或詐騙地主趕緊低價售地,農地市場交易也引起地方主管機關提高關心度。

富住通商用不動產董事長莊明昇分析指出,目前政府方向以及民眾期待居住正義,持續提出抑制房價的政策。價格持續居高不下,整體交易時間拉長。大型建商持續在市場上獵地及整合,中小型建商如開發時程不及,甚至不開發直接賣地。興建、營運及環保政策修法(碳權)導致建商成本持續增加,房價易漲難跌。兩岸局勢緊張、下半年度選舉熱度持續加溫等因素。

政府政策以打「住」不打「商」為前題,店面及商辦為私法人投資置產首選。具有危老、都更題材的物件預期交易量逐步提升。連鎖生活百貨、五金賣場、藥妝、餐飲等持續擴大增點。同時疫後觀光業復甦,飯店、商旅需求逐步增加。 大型工業地仍供不應求,工業廠房興建開發相較於建地更加具有優勢,預期價格、交易量持續創新高,並因應國土計畫法即將施行,具有區段徵收或相關議題的都市計畫內農地看漲。

  台商資金回流 工業地與工業廠房需求高
鄰近快速路網的農地,也成為交易鎖定重點目標。

據統計今年七都工業地產成交金額已達到近千億元市場規模,其中桃園就包辦五分之一的交易額,成為法人、中小企業投資擴廠首選縣市。信義全球資產公司分析,桃園產業聚落多元且完整,是吸引企業買方投資的關鍵因素,此外,看好桃園工業地產市場發展,也吸引地產商、投資機構布局具有改建開發效益的老舊廠房。

據實價登錄已揭露之交易資料,今年前10月七都工業地產交易規模為980億元,其中桃園市居七都之冠,交易額達191億元。信義全球資產公司桃園商仲部分析,桃園集齊陸海空交通優勢、產業群聚紅利,已連續多年穩坐工業地產交易王,吸引國內外大廠相繼投資,包括研華科技在龜山打造AIoT智能共創園區;韓國電商酷澎進軍台灣市場,也選在桃園布建三座物流中心。

信義全球資產公司桃園商仲部分析,雖然今年商用市場存在觀望氛圍,但桃園工業地產在自用剛需支撐下,仍維持一定交易水準,在今年近兩百億元的交易規模中,就有45筆億元以上的交易紀錄,買方以企業自用為大宗,產業類別除了有金屬加工、精密機械等,還有光電、半導體等高科技產業,顯見具有資金實力的企業買方,都看好桃園長期發展,積極布局商用不動產,信義全球資產公司受託銷售多筆桃園大型工業土地,近期詢問熱度亦持續提高。

觀察桃園各行政區工業地產交易情形,又以楊梅區熱度最高。信義全球資產公司總經理林三智表示,伴隨產業升級潮,企業擴建廠房或自建物流倉儲,都需要大面積工業土地,而楊梅區產業聚落發展成熟,土地購置成本相對來說較親民,且有較多大面積工業地新供給可滿足市場需求,成為區域交易成長動能

 六都土地交易 台中、桃園逆風向上
今年台中以196億元居土地市場最熱區,年增115%。

根據信義全球資產公司統計,今年前11個月全台土地交易量僅544億元、年減10%,相較2019年至2021年,全年交易量在1,500億元至2,000億元,市場交易動能疲軟。觀察六都土地交易表現,台中、桃園在市場冷風中逆勢上衝,是六都中唯二維持正成長的城市。 觀察六都土地交易表現,台中、桃園在市場冷風中逆勢上衝,是六都中唯二維持正成長的城市。

信義全球資產公司統計,台中以196億元居土地市場最熱區,年增115%,今年最高總價交易同樣落在台中,為富宇建設以40億元取得台中北屯區土地,顯見台中在人口紅利、商圈發展成熟、重劃區題材等利多齊發下,持續吸引建商布局。

市場規模六都中排名第二則為台北市,信義全球資產公司於一線服務的市場觀察發現,由於目前台北可供開發的土地已相當稀少、取得成本也較高,因此開發商投資重點,主要放在具改建開發潛力的老舊透天、商業大樓,信義全球資產公司近期亦成功協助多組客戶購置市區內獨棟透天厝或商用大樓,買方看重的即是精華地段未來改建開發價值。

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