戴德梁行: 2023年商用不動產充滿驚奇 工業土地不再制霸

文/蔣巧薇

戴德梁行昨(3)日前發表2023年度不動產市場交易統計及2024年度展望。投資市場方面,2023年第四季交易金額482億元,較上季大幅上升206%,戴德梁行認為2024年本土企業購置或升級總部的投資買盤將挑大樑。至於土地市場,2023年全年土地交易量大幅縮減,戴德梁行預估2024年自用購屋買盤相對穩固,土地交易量可望超越2023年。

三大交易加持投資市場 企業總部買盤挑大樑
戴德梁行指出,2023年第四季投資熱度超出預期,主因與獲大額交易加持有關,前三大交易分別為基泰建設以125億元售出基泰忠孝大樓、鴻海集團以75.5億元購入中工雲宇宙AI園區廠辦大樓及統一集團以49億元買入統一國際大樓商場部分持分,三宗交易合計達250億元,佔全季交易金額過半。

回顧2023年商用不動產市場變化,戴德梁行認為符合預期也充滿驚奇。符合預期的是受全球升息影響,交易熱度萎縮,壽險投資幾乎退場,全年結算交易金額大於1億元的交易共119筆,較前一年度減少19筆,並創近三年新低。

驚奇的部分為新光一號REITs全年結算交易總額約1,300億元,甚至略超越2022年水準。其中全年投資市場重要支柱為辦公及廠辦大樓交易,全年交易金額合計逾770億元,是戴德梁行指出,本土企業以自用為目的,購置總部或研發中心為重要買盤,填補壽險所讓出的缺額。

展望2024年,戴德梁行表示,投資市場動能依靠二股力量支撐。首先,在升息循環終止前,本土企業購置或升級企業總部的投資需求仍將扮演重要角色,此外,若全球利率政策如預期般進入降息循環,則停滯已久的壽險資金也將逐步重回市場,成為另一股重要力量。

工業土地成本暴增 千億交易量創次低紀錄
至於土地市場,2023全年土地交易量1,129億元,是繼2016年實施房地合一稅以來的次低記錄,相較於2022年量縮高達新台幣589億元。

戴德梁行表示,2023年初延續2022年央行按季升息的趨勢,且受國際政經局勢不穩、原物料及工資雙漲等影響,導致2023年上半年合計的土地交易量低於過去五年的單季平均交易量。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,2019年至2021年度的工業土地交易量皆超過500億元,2022年度更高達895億,但2023全年工業土地交易量則緊縮至新台幣275億元。

楊長達分析工業土地交易大幅衰退與近五年全台工業土地漲幅驚人有關,就製造業而言,工料雙漲侵蝕獲利,工業土地飆漲已到了製造業購置生產用地的成本極限。

戴德梁行進一步指出,修法後的《平均地權條例》、房地合一稅、囤房稅等一系列房地政策有效阻斷投機及削弱投資目的的房地交易行為,房市交易回歸自用需求的基本面,是促使建商儲地備用轉趨保守的主因。

2024年房市自用買盤相對穩固
關於住宅交易量,戴德梁行指出,受惠於青年安心成家貸款精進方案自2023年8月起上路,建物買賣移轉棟數明顯從9月急起直追,預估全年度仍可望守住30萬棟大關。展望2024年,戴德梁行認為,自用目的購屋的基本盤仍相對穩固,對於土地市場仍有激勵作用,儘管房地政策短期間無鬆綁跡象,預估2024年度土地交易量仍有超越2023年的動能。

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