桃園市龜山區 機捷A7重劃竄起 供給大噴發

文/陳曼羚

龜山區位於桃園市東北方,與新北市林口區、泰山區、新莊區、樹林區、鶯歌區接壤,鄰桃園市桃園區、蘆竹區,是桃園市各區中,比鄰新北市最多區者,也是桃園市進出大台北都會區的門戶。

桃園北側門戶 發展甚早
龜山開發時間相當早,1648年荷蘭人的台灣原住民統計中,已出現平埔族龜崙人的紀錄,1683年在清代文獻中首度出現龜崙社的紀載。1741年至1764年之間,漢人大量進入本區西部拓墾,當時已成通往桃園的人口密集區。

日治時期,本區先後隸屬台北縣、台北廳及桃仔園廳管轄,1920年日人廢廳置州,本區改為龜山庄,歸於新竹州桃園郡管轄,並於此時確立本區的區域範圍。戰後1945年改制為新竹縣桃園區龜山鄉,1950年桃園設縣,龜山劃為桃園縣行政區之一,2014年桃園縣升格為直轄市,龜山再改制為區。

龜山地名由來說法有二,一說為取自原住民社名龜崙社(Coullonders)的音譯;另一說與自然地形有關,龜山是由東南部的龜崙嶺丘陵及西北部的林口台地組成,若從空中俯瞰,丘陵似龜首,台地似龜甲,故而得名。

A8長庚醫院站,自住剛需強勁
科技工業重鎮 人口逐年增
龜山區面積72.02平方公里,佔桃園市總面積5.9%,人口逐年增加,目前已達17萬多人。本區擁有龜山工業區、林口工三、工四及工五(華亞科技園區)工業區、龍壽工業區、巴頓工業區等,以及A7重劃區的產專區,為北台灣科技工業重鎮之一。

目前區內聯外公路為國1號、台1線、台1甲線、台4線及市道105號;捷運路線則有已完成且通車的中和新蘆線迴龍站、桃園捷運機場線體育大學站(A7)與長庚醫院站(A8),施工中路線為萬大樹林線迴龍站,規劃中路線為桃園捷運棕線(桃園-龜山-迴龍段),將銜接捷運中和新蘆線及萬大樹林線,預計興建完工後從桃園車站到迴龍站僅需約18分鐘車程,可望吸引更多大台北地區民眾遷居龜山。此外,桃園捷運第二階段路網2.0規劃11條輕軌路線,其中「桃園長庚線」可串聯桃園、龜山、長庚醫院及林口特定區。區內並有多條公車路線,另外增設長庚轉運站,整合35條大眾運輸路線,包含26條國道客運路線、4條長庚醫院區間車及5條市區公車線。

桃園機捷A7體育大學站
都計有時差 各區發展迥異
1964年,中央委由台灣土地開發公司與桃園縣政府規劃開發龜山工業區,總面積131公頃,是早期首批開發的綜合性工業區,於1969年完成。

1968年,政府計劃在林口與龜山一帶成立新市鎮,1975年,發布以林口交流道為中心,開發林口新市鎮,範圍包含北側的新北市林口區及南側的桃園市龜山區,其中龜山區的樂善、文青、長庚、文化等8個里被劃入其中。由於新市鎮橫跨兩縣市,但仍冠名林口,因此新市鎮內不少建設也以林口命名,例如位於龜山區的林口長庚醫院。

由於此特殊情況,使龜山發展被一切為二,民間習慣稱接近林口區的區塊為上龜山,接近桃園、新莊的區塊則稱為下龜山。上龜山主要以長庚醫院A8站和A7站為主,A8站由於長庚醫院及華亞科技園區進駐,加上緊鄰中山高交流道,成為新市鎮擘劃初期,發展較佳的區塊,因有機場捷運及林口交流道,不少往返台北上班的通勤族遷居於此。

下龜山則是與鶯歌及桃園市交界處的舊市區,近北桃園核心區,因此發展最早,區公所也在此。此外,為因應大量移入人口,1992年桃縣府在舊市區附近的楓樹坑地區開闢「楓樹坑重劃區」,釋出約8.66公頃土地,也曾是龜山房市推案重心之一,而迴龍地區隸屬龜山,但和下新莊關係較密切,房市端大多訴求比新莊價格略低。

A7重劃區 啟動房市大轉變
產品型態上,上龜山內的新市鎮龜山段發展成熟、人口密集,以大樓產品為主;近桃市的下龜山舊市區開發早,產品較為多元,以公寓、電梯大樓為主力,另還有透天、工業廠房、農地等產品,較特殊的是位舊市區的銘傳大學桃園校區,因有學生租屋需求,投資套房一度成為區塊產品主流。

楓樹坑因屬新重劃區,初期多是上述兩區較少的透天產品,不過之後房價隨資金行情跟漲,該區開始出現大樓,透天逐漸變成非主流產品,迴龍也幾乎都是大樓推案。

儘管各區最後都是大樓集合住宅為主,但行情存在落差,客源不盡相同。新市鎮龜山段佔地利之便,一度有不少台北客,但近幾年不敵隔壁林口段競爭,回歸為內需市場;舊市區及楓樹坑則一直是在地客為主,不過房價略低於桃園,因此偶見桃園客及鄰近的新莊、鶯歌客。特殊的迴龍地區,則除了在地客外,有不少的下新莊客。

總體來說,以上4區塊近年房市發展都趨近飽和,然而近年龜山新推案量,特別是預售新增供給卻大爆炸。根據桃園市地政局最新統計,2022年1月至2023年1月,龜山區預售屋備查件數3,657件,僅次於中壢區5,255件;龜山區預售屋交易件數為2,511件,低於中壢區3,734件及桃園區2,751件,之中多數預售建案及交易案件來自A7重劃區。

2011年為配合林口都市發展及機場捷運通車需要,並改善A7站區周邊土地開發利用及生活機能,政府透過都市計畫變更程序,以區段徵收的方式辦理A7站周邊開發,並興建合宜住宅,隨著2016年合宜住宅完工、2017年機捷通車及產業專區利多,建商陸續搶進獵地推案,因土地取得成本低,房價相對雙北親民,使A7重劃區躍為北台灣熱門購屋地點,吸引北客及首購族移入。以下就龜山五個次分區進行詳細房市分析。

一、舊市區

全龜山最早發展的區塊,是近桃園區、位處龜山區西南側的舊市區一帶,主要以萬壽路為交通幹道,生活圈以中興路為中心,車程10分鐘內可到桃園車站,因位處區域交界,對外交通動線完整,山鶯路及春日路可接往大湳、南崁交流道,萬壽路有多班客運通往桃園各區及雙北市。

本區因開發早,可用建地不多,近年供給一直稀少,區內住宅多為老舊公寓,過去曾有近十個眷村社區,後來陸續改建為陸光新城、千禧新城等國宅社區,提供當地及龜山工業區員工的居住需求。

萬壽路2段為龜山舊市區主要幹道。
1993年銘傳大學於德明路設立龜山校區,當時學生人數約1萬人,宿舍不足,因此本區一度興起學生套房推案熱,周邊住宅多改為出租套房,德明路與明德路也因學生消費人潮而形成小型商圈。

後來行庫緊縮小坪數產品貸款,迫使本類個案改採多戶合併銷售,但銷售熱度已逐步下降,之後又受少子化衝擊,近幾年此類個案已幾乎銷聲匿跡,但周邊桃園、新莊等區房價漲勢凶猛,本區當時仍維持1字頭行情,於是寶佳機構大舉進駐推出大樓案,雖然實際成交都在20萬元/坪以下,但已比過往行情高出不少。

近年在生活機能成熟、鄰近龜山工業區大量就業人口的優勢下,舊市區的房市自住剛需穩定,建案開價已逐步墊高到25萬元/坪以上,靠近桃園巨蛋的預售案開價更攀上3字頭,例如2012年桃園巨蛋對面的『德友巨蛋』,開價達31萬元/坪,2016至2017年先後預售推出的『西班牙廣場』、『山葉太和』及『百川樂沐』,也都開出3字頭,其中『山』案更強調業者創業代表作,開出36萬元/坪的區段新高,『山』案成屋後改名為『太和官邸』,開價降至33萬元/坪。

『百虹歡璽城』為舊市區戶數最多的建案。
自『太』案推出後,本區推案價格維持在2字頭,直到2021年開始,本區新案一舉突破30萬元/坪關卡,當年推出的『立冠敦皇8』鄰近桃園巨蛋,為區內少有的透天產品,每坪開價39萬元,2022年半嶺重劃區的首案『鉅慶森悦家』開價34.5萬元/坪,近期登場的『百川博硯』則是重劃區的第2宗建案,開價35至37萬元∕坪。2022年區域指標案是位萬壽路二段,屬中興自辦市地重劃區的『百虹歡璽城』,每坪開價32.5萬元,規劃一般事務所產品,共704個單位,為近年舊市區戶數最多、總銷量最大的建案。

本區房價已漲,但相對鄰近的桃園、新莊而言,尚有1成以上落差,且有生活機能與自住需求的加持,一有新案釋出,市場詢問度便頗熱絡。目前買盤主要來自本地、桃園市、新莊、華亞科一帶。

二、楓樹坑地區

本區往昔楓樹遍佈,故以此命名為楓樹坑,日治時期曾於此地設有茶葉試驗所。本區以忠義路、楓樹路為主要幹道,屬低密度開發地區,保留自然景致,區內生活機能較弱,主要依賴舊市區。

本區發展初期推案以透天產品為主,早期走低總價路線,價格落在700至900萬元左右,後因腹地不大,透天產品案量稀少而改走相對高總價路線,總價動輒1,500萬元以上,使得客源受限、銷售期拉長,於是業者改推出大樓建案。2011年10月,基地位光峰路,量體超過300戶的『璟都國際湯城』,當時開價16.5萬元/坪,與龜山段或桃園區相比,仍是相對低價,因此吸引一定比例外地客,2013年『璟都江山』開價更已漲到23萬元/坪。

近年由於開發腹地不多,新案供給量極低,自2015年迄今本區新案僅8宗,開價則已站穩2字頭,其中2022年本區唯一新案『僑駿青』,每坪開價29萬元,因訴求龜山區僅存2字頭低價案,吸引不少年輕首購族,人氣暢旺。

三、迴龍地區

迴龍地區為狹長帶狀區域,行政區橫跨新莊及龜山,以萬壽路為主幹道,面積不大,因中山高通車前,從台北進入桃園須經過本區,故位居交通要塞,具一定發展條件。

由於萬壽路一段右側為新莊門牌,左側為龜山門牌,龜山側行情略低於新莊,雖然新莊線捷運在本區的樂生療養院附近設總站及機廠,但早先曾因樂生院遷移爭議不斷,本區房市早年幾乎和捷運利多絕緣。

2009年下半年本區出現久違新案『龍鳳學院』,開價20萬元/坪高出區域行情,之後新莊側的房價續漲,本區開價跟漲,2015年系列案第3期『龍鳳一品花園』,開價更衝到36萬元/坪。

之後本區推案零星,開價未再繼續創高,建案如『得意購』、『DODO HOUSE』等,開價仍處於坐2望3,未再繼續墊高,近年供給量更是稀少,最近一宗新案為2020年的『佳佑上境』,至今則無新案登場,不過『佳』案當年開價35.5萬元/坪,後已順利完銷。

由於迴龍地區具備相對低價優勢,且萬壽路一段沿線屬發展成熟的商圈,星巴客、麥當勞、全聯等一應俱全,採買機能便利,加上有龍華科大、光啟高中、迴龍國中小等完整學區,距捷運迴龍站僅約650公尺,且未來捷運萬大線第2期與迴龍站相接,規劃中的桃園捷運棕線末站也設於迴龍站,本區發展值得關注。

華亞科技園區帶來廣大就業人潮
四、A8長庚生活圈(林口新市鎮龜山段)

1975年即擘劃的林口新市鎮,早期重要設施如長庚醫院(1978年設立)及華亞科技園區(1994年設立),都位龜山這側,使得早期龜山段發展遠優於林口段。後來擁有更多素地的林口新市鎮,房市轉為蓬勃,龜山段由於可開發空地相對少,雖價格跟漲,但推案熱度遠不及林口段。

2009年後房市上演資金行情,加上機場捷運題材,新市鎮整體房價跟漲三級跳,本區當然不例外,在2015年資金行情最高峰期,本區商業區預售案『惠友雙捷境』就出現45萬元/坪以上開價,之後新案開價多落在3字頭,2017年甚至出現透天成屋案『璞墅』,開價每坪僅19.5萬元。

近年本區以捷運長庚醫院站(A8)為發展核心,該站隸屬龜山區,為機捷直達車的停靠站,半小時內可抵達台北車站,由於近國道1號,客運班次頻繁,公車路線多達43條,往返大台北及桃園便利,加上文化路商圈及環球購物中心提供豐富生活機能,華亞科技園區、長庚醫院和林口工業區有穩定的就業人口,使得本區房市發展穩健。

由於發展較早,住宅飽和,可開發的素地稀少,近年本區新案不多,且規模均偏小,長庚醫院周邊的文化一路和文化二路,因發展成熟、距捷運長庚醫院A8站近,且有購物中心等賣場,目前推案開價已攀升至40萬元/坪以上,2022年公開的『寶品極智2』,開價更來到46萬元/坪,創區域新高。至於文化三路到忠義路二段的新案仍多屬3字頭,不過2021年登場的『峰裕曦月』及『富堡大湖匯』開價也已上揚到42至43.5萬元/坪。

五、機捷A7重劃區

A7重劃區面積約186公頃,範圍涵蓋龜山樂善里、文化里及部分長庚里,南鄰體育大學、長庚大學、龜山第三公墓,西側為華亞科技園區,主要幹道為文化一路,規劃有合宜住宅、產專區、中心商業區、乙種工業區等。

龜山近年新案主要集中在A7站至A8站之間的區域,尤以A7重劃區為大宗,相較本區其他區塊,A7重劃區開發較晚,以下3大優勢讓本區成為北台灣房市熱區。

1、機捷便利:搭乘機捷從A7體育大學站到台北車站及桃園國際機場,車程均在20分鐘左右,大幅縮短交通時間,南來北往更加便利,有利往返雙北及機場就業、出國的族群。

2、產業聚集:A7重劃區的產專區共約45公頃,並劃分為兩大塊,一塊為禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發的「樂善科技園區」,面積約22.23公頃,車程5分鐘內可抵達林口工業區與華亞科技園區,另一塊是由中華郵政開發,與前者隔著文信路、面積17.14公頃的「郵政物流園區」,預估總就業人口上看3萬人。人口紅利推升住宅需求,自住剛需提供本區房市穩定的支撐。

3、房價親民:相較雙北房價居高不下,本區房價門檻較低,獲不少雙北外溢買盤青睞,吸引部分首購族與換屋族往本區移居。

本區自內政部2010年推出合宜宅政策,遠雄、皇翔、麗寶、名軒等4家建商得標興建的『遠雄文青』、『皇翔歡喜城』、『麗寶快樂家』及『名軒快樂家』,共4千多戶,基地面積171公頃,在2013年辦理抽籤選戶,當時平均售價約15萬元/坪,2016年完成交屋,卻到2017年8月才出現民間首宗推案『遠雄新未來』,推測原因與建商不想和合宜宅強碰、當時房市反轉向下及機場捷運通車時程一直延後有關。

然而不推則已,一推驚人。遠雄推案後不到半年內,本區迅速成為建商兵家必爭之地,推案量風起雲湧;除遠雄外,包含近年全台推案王寶佳、台中的富宇、桃園的竹城等建商,都先後推出新案,其中又以寶佳手筆最大,自2015年迄今已推出約30宗建案。

2019年後本區推案持續火熱,單一推案規模動輒3、400戶,根據本刊統計,2018年上半年北台灣5大重劃區中,A7重劃區已成為推案量最大的區域,推案高峰時期,文化一路上皆是接待中心,沿路遍佈廣告旗幟與POP看板,房市相當熱絡。自2019年起截至目前為止,本區預售推案戶數已逾1萬8千餘戶,總供給量相當驚人,其中2019年位中心商業區『竹城甲子園』、2020年位樂善科技園區的『禾悅花園』、2021年同樣位中心商業區的『大亮.泊』及2022年的『興富發鉑悦』,更是單一量體超過1千戶的超級大案。

2020年之前本區建案開價仍多落在2字頭,主打低總價銷售,可說是北台灣難得的房價低基期區域,但自2019年底富宇在A7體育大學站附近推出『富宇天匯』,開價直上49.5萬元/坪,創區段新高,為本區創下定錨效應後,除2020年的『頤昌豐岳』打出每坪29萬元的開價外,自此2字頭建案已經絕跡,開價全面站穩3字頭,2022年至今預售案開價更是扶搖直上,每坪落在38至45萬元之間,平均開價已來到41.6萬元/坪。

交通壅塞、機能不足 仍是抗性
不過,本區仍有抗性值得注意,首先是塞車問題,由於本區的客層多為在雙北工作的族群,如五股、新莊、泰山、士林、三重等,然而過半建案與A7站略有距離,居民主要交通工具仍以開車為主。

觀察本區往雙北的3個交通方式,分別是走文化一路往北上國道1號、往南走文桃路轉壽山路進台一線,再銜接市民大道進台北市,或走青山路接台1甲進入新莊。然而上述路段,尤其是文化一路及林口交流道的車流量極大,每逢上下班時段,車流壅塞嚴重,是本區最為人詬病的困擾。

有鑑於此,2022年底桃園市府進行A7站新闢道路工程,分為變一、變二、變三道路3個工程案,預計打通文學路延伸至文化一路及樂善一路、牛角坡路延伸至文化一路,及文藝街的延伸,其中變二、變三道路已開始施工,市府期望可有效分散車流;此外,林口交流道改善工程已動工,預計增設立體匝道,解決龜山、林口地區的塞車問題。

再者,A7重劃區的土地開發採取先開發合宜住宅和產業專區,後續才完成公共建設的模式,生活機能仍在發展中,雖然目前已有全聯、家樂福、連鎖藥妝店等進駐,但多分布在樂善國小以北及合宜宅一帶,主要生活機能仍須仰賴A8站長庚生活圈及A9站林口三井Outlet商圈。

此外,本區人口急遽增加,但目前僅有一所樂善國小,部分建案訴求位文青雙語學區,然而文青雙語中小學於去年4月動工,預計明年始招收小一生,是否足以因應未來學童的就學需求,將是小家庭選擇此區考量的因素之一。

另外,文化一路左側,即中心商業區一帶緊鄰龜山第三公墓,對於重視風水的買客而言,實屬抗性之一。不過該公墓目前已經限葬,且華亞科技園區用地飽和,桃園市府預計辦理擴大方案,進行區段徵收,內政部都委會也已審議通過,屆時區塊內的墓地必須遷葬,雖實際執行的時程未定,然而長期來說,對該側的發展可謂利多。

A7重劃區建案看板林立
桃捷棕線 下一可期利多?
從上述分析可知,龜山舊市區、楓樹坑及A8長庚生活圈(新市鎮龜山段),房市都各具特色,都曾風光一時。A8長庚生活圈頂著重劃光環,又有長庚、華亞進駐,可說是整個龜山發展最佳處,雖然街廓較為老舊,但交通和生活機能完善,房市發展相對穩定。舊市區有銘傳大學分校進駐,學生套房案曾為主流,現已趨近飽和,近桃園巨蛋一帶的建案較具吸引力。楓樹坑重劃區則是90年代初期龜山重點推案區,屬下新莊生活圈的迴龍地區,腹地更小,房市發展自然受限。

近年以上分區都轉為平淡,但龜山房市反而鋒頭更健,原因當然是A7重劃區快速竄起。然而A7重劃區崛起主因為相對低價優勢,在房價拉升到3至4字頭後,此優勢恐已不再顯著。

2022年國內房市陰霾罩頂,央行多次升息、通膨升溫、營建成本增加及疫情攪局,2023年又有《平均地權條例》修法干擾,使建商推案力道轉為保守,消費者購屋心態也轉為觀望,而本區待售量還不小,根據內政部最新統計,2022年第2季新建餘屋(待售)住宅宅數,第一名為擁有A7重劃區的龜山區3,593戶,高居全國第一,且是唯一超過3千戶的行政區,與上年同期比較,增加2,048戶,增幅高達132.5%,市場備受考驗。

至於其他區塊,短期內都缺乏利多題材,目前可見利多為桃園捷運棕線話題。根據桃園捷運局規劃,本線由桃園火車站出發,經萬壽路二段、東萬壽路、萬壽路一段到新北市新莊區中正路,銜接新莊線迴龍站,全長11.38公里,規劃沿線共設7站,不過實際設站位置尚未底定,2021年已經行政院核定,倘順利通車,屆時桃園車站周邊、龜山舊市區、迴龍及新莊的北北桃生活圈的流動,可望為舊市區、楓樹坑重劃區、迴龍地區的發展加分。

然而捷運局雖預計2029年完工通車,但目前尚無任何進度,所以要看到本路線利多發酵,還言之過早。換言之,未來數年內,龜山房市大概只能看A7重劃區的表現,至於價格優勢與產業園區的建設議題是否能帶來長線的支撐效果,仍有待觀察。